Der 8. Immobilienabend des Immobilienexpertenteams-Südharz (IET-Südharz) am 15. April stellte steuerliche Aspekte bei Immobilieninvestitionen in den Mittelpunkt. Die Themen des Abends zeigten Möglichkeiten auf, wie Immobilienbetriebsvermögen noch während einer selbstständigen oder freiberuflichen Tätigkeit in eine Immobiliengesellschaft überführt werden kann, um beim Eintritt in den Ruhestand dessen finanzielle Möglichkeiten angemessen nutzen zu können.

Weiter wurden Rahmenbedingungen für eine verkürzte Abschreibung von Immobilieninvestition aufgezeigt. Nach der Begrüßung durch die Co-Initiatorin und Immobilienmaklerin Manuela Hardt wurden die anwesenden Mitglieder des IET-Südharz vorgestellt. Im Anschluss erklärten die Steuerberater Ricarda und Ralf Adam die steuerlichen Rahmenbedingungen bei der Entnahme von Immobilienbetriebsvermögen zum Eintritt in den Ruhestand.

Grundsätzlich haben Steuerpflichtige zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, 45.000 Euro ohne steuerliche Belastung dem Betriebsvermögen zu entnehmen. Nur umfasst dieser Freibetrag alle während der selbstständigen oder freiberuflichen Tätigkeit erwirtschafteten und ggf. bereits abgeschriebenen Betriebsmittel. Dies können beispielsweise Immobilien, ein Pkw oder sonstige Betriebsmittel sein. Meist wird jedoch allein durch ein Immobilienbetriebsvermögen der steuerliche Freibetrag überschritten.

Anspruchsvoll wird die Situation, wenn Immobilienbetriebsvermögen in eine spezielle Gesellschaft, z. B. eine GmbH, überführt worden ist. Dann können erhebliche Belastungen auf den Steuerpflichtigen zukommen, welche ohne Zufluss von finanziellen Mitteln von außen gestemmt werden müssen. Die Lösung ist, noch während der selbstständigen oder freiberuflichen Tätigkeit eine Lösung zu bedenken, welche die steuerliche Belastung beim Eintritt in den Ruhestand im erträglichen Rahmen hält.

Dies kann beispielsweise eine „entprägte“ GmbH & Co KG sein. Letztlich kann die Entscheidung für die eine oder andere Möglichkeit erst dann getroffen werden, wenn alle Rahmenbedingungen des Steuerpflichtigen mit in die Entscheidung einbezogen werden.

Das zweite Thema des Abends beschäftigte sich mit der Möglichkeit einer verkürzten Abschreibung von Immobilien(investitionen). Der Immobilienbewerter Karsten Bierwisch erläuterte zunächst die Sachlage, wonach Immobilieninvestitionen mit einem bestimmten prozentualen Betrag abgeschrieben werden können. Wichtig zu wissen: es kann nur der Anteil der Investition ohne den Bodenwertanteil berücksichtigt werden.

Nachvollziehbar, denn ein Verschleiß oder eine Abnutzung sind dem Grund und Boden nicht zu assistieren. Hingegen altern Gebäude, was eine Abschreibung rechtfertigt. Aus Sicht des Finanzamtes kann die Immobilie über bestimmte Prozentsätze, beispielsweise mit jährlich 2 Prozent, abgeschrieben werden. Rechnerisch ergibt sich daraus ein Zeitraum bis zur vollständigen Abschreibung von 50 Jahren.

Es liegt auf der Hand, das für die meisten Investoren dieser Zeitraum nicht ihrer eigenen Lebenserwartung entspricht. Bereits im Jahr 2022 stellte das Finanzministerium nach vielerlei Einwänden in einem Rundschreiben an alle Finanzbehörden fest, dass eine Verkürzung des Abschreibungszeitraums grundsätzlich möglich sei, wenn anhand konkreter wirtschaftlicher bzw. nutzungsbedingter Rahmenbedingung der Zeitraum für eine bauliche Anlage als zu lang angesehen werden kann. Leider wurden jedoch kaum Hinweise dazu gegeben, wie dies auszusehen hat.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass es grundsätzlich die Möglichkeit gibt, über ein sogenanntes Nutzungsdauergutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung auf Basis einer persönlichen Inaugenscheinnahme der Immobilie die Verkürzung einer Nutzungsdauer darlegen zu lassen. Nur liegt es letztlich immer im Ermessen der zuständigen Finanzbehörde, diesem stattzugeben.

Das Immobilienexpertenteam-Südharz (IET-Südharz) freut sich schon jetzt auf die Veranstaltungen im Herbst 2026, welche unter anderem die Themen „Plötzlich Eigentümer“, „Fußangeln beim Immobilienkauf“ und die Arten von „Grundstücksübertragungsverträgen“ in den Mittelpunkt stellen.

Autor: psg nnz-online, 19.04.2026: Immobilien, Vermögen, Ruhestand